Immobilien- und Hypothekarkredit

Bei der Finanzierung von Immobilien wird in der Regel verlangt, dass die zu erwerbende Liegenschaft oder Eigentumswohnung als Pfand für die Kreditrückzahlung bestellt wird. Diese wird im Grundbuch als Hypothek eingetragen. Im Verzugsfall kann die Bank die Kreditforderung durch den Erlös aus der Versteigerung der Liegenschaft abdecken. 

Definitionen

Hypothekarkredite: Das sind Kredite, die durch ein Pfandrecht oder ein sonstiges Recht an einer unbeweglichen Sache besichert werden (siehe auch: Was ist ein Hypothekarkredit?). 

Immobilienkredite: Das sind Kredite, die für den Erwerb oder die Erhaltung von Eigentumsrechten (z.B. Kreditaufnahme für eine Ausgleichszahlung im Scheidungsfall) an einer unbeweglichen Sache bestimmt sind.

Für die Anwendbarkeit des HIKrG muss es sich in beiden  Fällen  um ein Verbrauchergeschäft handeln, d.h. um einen Kredit, der von Verbraucher:innen bei einem Unternehmen (meistens Bank) in Anspruch genommen wurde.

Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz

Seit 21.03.2016 gibt es nun das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG). Davor unterlagen Hypothekarkredite den Bestimmungen des seit 2010 geltenden Verbraucherkreditgesetzes (VKrG), mit Ausnahme des Rücktrittsrechts und mit Sonderbestimmungen zur vorzeitigen Rückzahlung.

Grundsätzlich fallen nur jene Kredite unter das HIKrG, die nach dem 21.03.2016 zwischen Konsumentinnen und Konsumenten und Unternehmen abgeschlossen wurden.

Hypothek

Eine Hypothek muss im Grundbuch mit einem genauen Betrag eingetragen werden. Die Einverleibung erfolgt im Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuchs. In der Regel wird für Kredite eine Höchstbetragshypothek vereinbart, die höher sein kann als der offene Darlehensbetrag. Auch für Nebenkosten wie beispielsweise Verzugszinsen und Mahnspesen kann eine Sicherstellung verlangt werden. Diese wird als Nebengebührensicherstellung bezeichnet.

Hypothekardarlehen für die Wohnraumbeschaffung haben in der Regel eine lange Laufzeit von 15 bis 30 Jahren.

Rangordnung für Banken wichtig

Für die Höhe des Erlöses aus der Versteigerung einer Liegenschaft ist für die Bank die Rangordnung der im Grundbuch eingetragenen Hypotheken bzw. Lasten ausschlaggebend: Wer mit einer Forderung an zweiter Stelle steht, erhält im Fall einer Versteigerung erst dann eine Zahlung, wenn die im ersten Rang stehende Forderung befriedigt ist. Manche Kreditinstitute, wie zum Beispiel die Bausparkassen, bestehen daher darauf, Hypotheken ausschließlich im ersten Rang einzutragen, sodass auch geringfügige andere Lasten eine Hypothekarfinanzierung wesentlich erschweren.

Hypothekarkredite sind in der Regel im Zinssatz deutlich günstiger als Kredite, die nicht im Grundbuch sichergestellt sind. Allerdings fallen beim Abschluss des Kreditvertrages zusätzliche Kosten für die Beglaubigung und die Grundbuchseintragung sowie manchmal auch für die Errichtung der Pfandbestellungsurkunde an. Der im Vergleich günstigere Zinssatz wirkt sich daher erst bei einer längeren Laufzeit wirklich aus.