Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen

Was ist eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag? 

Unter Wertsicherung versteht man die Anpassung des Mietzinses an die Inflationsentwicklung.

Eine solche Anpassung erfolgt – mit wenigen Ausnahmen – nicht automatisch, sondern setzt eine vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklausel voraus. Fehlt eine derartige Vereinbarung, kann eine Wertsicherung nicht geltend gemacht werden und der Mietzins inflationsbedingt nicht angepasst werden.  

Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) zu einzelnen Wertsicherungsklauseln  

Der OGH hat seit 2023 im Zuge mehrerer Verfahren der Arbeiterkammer (AK) Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen geprüft, die zwischen unternehmerischen Vermieter:innen und Verbraucher:innen abgeschlossen wurden.

Der OGH hat dabei folgende Wertsicherungsklauseln beurteilt:

• Keine Wartefrist: Eine Klausel, die eine Mietzinserhöhung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss ermöglicht, verstößt gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG und ist daher unzulässig (2 Ob 36/23t, 8 Ob 37/23h, 8 Ob 6/24a).  Von dieser in Verbandsprozessen vertretenen Rechtsansicht ist der OGH in einer Einzelfallentscheidung (10 Ob 15/25s) abgewichen und hat festgestellt, dass § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG auf längerfristige Mietverträge (mit einer Laufzeit von mehr als zwei Monaten) nicht anwendbar ist.
• Unklarer Ersatzindex: Eine Klausel, die einen Ersatzindex vorsieht, aber nicht festlegt, welcher Index den Verbraucherpreisindex (VPI) ersetzen soll oder wer diesen bestimmt, verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und ist daher unzulässig (2 Ob 36/23t).

• Rückwirkende Anpassung: Eine Wertsicherungsklausel, die Indexänderungen berücksichtigt, die bereits vor Vertragsabschluss eingetreten waren, benachteiligt Mieter:innen und verstößt gegen § 879 Abs 3 ABGB. (8 Ob 37/23h). In einer Einzelfallentscheidung (10 Ob 15/25s) hat der OGH jedoch erkennen lassen, dass Indexwerte vor Vertragsabschluss zulässig sein können, wenn die Wertsicherung auf den zuletzt vor Vertragsbeginn veröffentlichten Index abstellt.
• Wertsicherung anhand des Verbraucherpreisindex: Die Anpassung an den Verbraucherpreisindex ist sachlich gerechtfertigt und soll Preissteigerungen ausgleichen. Dadurch bleibt das Verhältnis zwischen Leistung (Wohnung) und Gegenleistung (Mietzins) während der gesamten Vertragslaufzeit hinweg fair und ausgewogen (1 Ob 64/24d).
• Wertsicherung anhand des Baukostenindex: Die Bindung der Wertsicherung an den Baukostenindex ist sachlich nicht gerechtfertigt, da dieser Index nur einzelne Vermietungskosten (z. B. Erhaltung) abbildet, jedoch laufende Ausgaben wie Finanzierungskosten unberücksichtigt lässt. Die Klausel verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und ist unzulässig (10 Ob 23/24s). 

Neuerungen durch das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) und das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) 

Wartefrist

Der Gesetzgeber stellt klar, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse nicht anwendbar ist, wenn diese von vornherein darauf angelegt sind, dass die Unternehmerleistung nicht innerhalb von zwei Monaten vollständig erbracht wird.

Damit sind Wertsicherungsklauseln in längerfristigen Mietverhältnissen auch dann wirksam, wenn sie eine Entgelterhöhung bereits innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss zulassen.

 

Wertsicherungsklauseln mit weiter zurückliegendem Ausgangswert

Bei der Beurteilung von Wertsicherungsvereinbarungen, die eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl Bezug nehmen, sind künftig die gesetzlich vorgegebenen Kriterien des § 879a ABGB heranzuziehen. Zu berücksichtigen ist beispielsweise der zeitliche Abstand zwischen dem herangezogenen Ausgangswert und dem Vertragsabschluss.

Da die im Gesetz genannten Kriterien teilweise wenig konkret sind und ihre Reichweite nicht eindeutig feststeht, wird es letztlich der Rechtsprechung obliegen, hier für weitere Rechtsklarheit zu sorgen.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden sich im Beitrag „Neuerungen im Mietrecht ab 1.1.2026“ (Link).

 

Rückforderung und Verjährung

Für Altverträge (Vertragsabschluss vor dem 1.1.2026) wird die Rückforderung von Mietzahlungen, die auf unwirksamen Wertsicherungsklauseln beruhen, eingeschränkt. Rückforderungsansprüche können nur für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren geltend gemacht werden.

Von dieser fünfjährigen Beschränkung ausgenommen sind insbesondere Neuverträge (Abschluss ab dem 1.1.2026), bereits vor 2026 gerichtlich geltend gemachte Ansprüche, und Wertsicherungsvereinbarungen, die im Sinne der EU-Klausel-Richtlinie rechtsmissbräuchlich sind.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden sich im Beitrag Neuerungen im Mietrecht ab 1.1.2026. 

Unwirksamkeit einzelner Wertsicherungsklauseln 

Wertsicherungsklauseln können nach der Rechtsprechung des OGH auch bei Berücksichtigung der gesetzlichen Neuerungen durch das ZIAG und das MieWeg gesetzwidrig und damit unwirksam sein, insbesondere wenn sie

• einseitige Entgelterhöhungen vorsehen, ohne Entgeltsenkungen zuzulassen,
• unklare oder intransparente Ersatzindexregelungen enthalten,
• auf einen sachlich nicht gerechtfertigten Index (z. B. Baukostenindex) Bezug nehmen oder
• insgesamt intransparent formuliert sind.

 

Die neuen gesetzlichen Regelungen ändern daran nichts, sondern stellen lediglich klar, dass es – wie schon bisher – bei Mietverträgen zulässig ist,

• bei der Vereinbarung eines Richtwert- oder Kategoriemietzinses auf den jeweils mietrechtlich wirksamen Richtwert bzw. Kategoriebetrag abzustellen, auch wenn dessen Wirksamkeitszeitpunkt bereits länger zurückliegt;
• auf ältere Indexwerte Bezug zu nehmen, sofern als Ausgangswert der zuletzt verlautbarte oder ein kurz davor liegender Indexwert vereinbart wird.

 

Ist eine Klausel unzulässig, fällt sie nach geltender Rechtsprechung in der Regel ersatzlos weg. Damit fehlt die Grundlage für eine Wertanpassung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Klausel lediglich teilweise unwirksam ist und die verbleibenden Teile einen eigenständigen Regelungsgehalt aufweisen sowie für sich genommen verständlich bleiben.

Bei unzulässigen Wertsicherungsklauseln ist es daher möglich, dass Mieter:innen die aufgrund von Wertanpassungen über die Jahre geleisteten Beträge zurückfordern können. 

Tipps für betroffene Verbraucher:innen  

Ob eine Wertsicherungsklausel im Einzelfall zulässig ist oder nicht und ob daher Rückforderungsansprüche bestehen können, muss im Einzelfall geprüft werden.

Verbraucher:innen sollten sich daher zu ihrem konkreten Vertrag beraten lassen und an Verbraucherorganisationen wie die Arbeiterkammern, den Verein für Konsumenteninformation, den Verbraucherschutzverein oder Mieterorganisationen wenden.

Wer über eine Rechtsschutzversicherung verfügt, kann Ansprüche mit seiner Rechtsschutzversicherung verfolgen.

Wenn bei Streitigkeiten zwischen Verbraucher:innen und Unternehmer:innen keine Einigung erzielt werden kann, steht die Verbraucherschlichtung Austria zur Verfügung.

Angesichts der möglicherweise kurzen Verjährungsfrist ist Betroffenen zu empfehlen, ihre potenziellen Ansprüche gegenüber dem Vermieter bzw. der Vermieterin zeitnah prüfen zu lassen.