Neuerungen im Mietrecht ab 1.1.2026

Mietenpaket (5. MILG und MieWeG) und Zivilrechtliches Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG)

Mietenpaket

Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (5. MILG)

Das Mietenpaket bringt weitreichende Verbesserungen und Änderungen bei der Mietzinsvalorisierung. Für den gesamten Wohnungsmietmarkt wird erstmals eine gesetzliche Beschränkung vertraglich vereinbarter Wertsicherungsklauseln eingeführt. Durch eine gesetzliche Deckelung der Wertsicherung sollen inflationsbedingte Mietzinssteigerungen wirksam gedämpft werden.

Erstmals werden damit auch wertsicherungsbedingte Mietzinserhöhungen im bislang unregulierten Bereich des freien Mietzinses gesetzlich begrenzt. Darüber hinaus werden Rückforderungsansprüche aus unwirksamen Wertsicherungsklauseln neu geregelt und die Mindestbefristungsdauer bei unternehmerischer Vermietung verlängert.

Die Neuerungen treten am 1.1.2026 in Kraft und gelten größtenteils auch für bestehende Mietverträge.

Neue Regeln für Mietzinserhöhungen (Wertsicherung)

Einheitliches Berechnungsmodell 

Das MieWeG führt ein einheitliches Berechnungsmodell für wertgesicherte Mietzinse ein. Dieses gilt für alle Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG (Link Anwendungsbereich) und betrifft Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern.

Ausgenommen sind:

• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
• Genossenschaftswohnungen (= Mietwohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen), soweit nicht Sonderregelungen greifen (mehr dazu unter „Genossenschaftswohnungen“).

Das Berechnungsmodell gilt nicht nur für Neuverträge, sondern auch für bereits bestehende Wohnungsmietverträge und ist auf Valorisierungsschritte nach dem 1.1.2026 anzuwenden.  

 

Kernelemente des Berechnungsmodells

• Anpassungszeitpunkt: Mietzinsanpassungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln sind ausschließlich einmal jährlich zum 1. April zulässig. Dies gilt auch bei anderslautenden vertraglichen Vereinbarungen.
• Inflationsmaßstab:
  Maßgeblich ist die durchschnittliche Veränderung des VPI im Vorjahr, ermittelt durch den Vergleich der Jahresdurchschnittswerte der letzten beiden Kalenderjahre.
• Anpassungsgrenze:
  Volle Valorisierung bis 3 %. Übersteigt die Inflation 3 %, darf der drei Prozentpunkte übersteigende Anteil nur zur Hälfte für die Valorisierung herangezogen werden. Beispiel: Inflation 4 % → zulässige Mietzinserhöhung 3,5 %
• Maßgeblicher Zeitpunkt:
  Für die Berechnung ist auf den vollen Monat des Vertragsabschlusses, nicht auf den Mietbeginn abzustellen. Ausgangspunkt bei Altverträgen ist die letzte wirksame Erhöhung.

 

Verschärfte Deckelung im mietzinsgeregelten Bereich

Für Wohnungen, die vollständig dem Mietrechtsgesetz unterliegen (Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) – etwa Altbau- und Gemeindewohnungen – gelten in den nächsten zwei Jahren strengere Grenzen für Mietzinserhöhungen.

Richtwertmietzins, Kategoriemietzins und angemessener Mietzins (Mietzins) dürfen

• 2026: um max. 1 %
• 2027: um max. 2 %

angehoben werden.

Ab 2028 gilt auch hier die allgemeine Anpassungsgrenze (volle Valorisierung bis 3 % plus Hälfte der darüberliegenden Inflation).

 

Genossenschaftswohnungen

Grundsätzlich sind Mieten nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) vom MieWeG ausgenommen. Ausnahmen bestehen jedoch, wenn:

• ein Richtwertmietzins verlangt wird (Eigentumswohnungen, die Verbraucher:innen von gemeinnützigen Bauträgern erworben haben und weitervermieten)
• ein angemessener Mietzins zulässig ist (nach vorzeitiger Rückzahlung von Fördermitteln nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987).

In diesen Fällen gelten die für den Richtwertmietzins und für den angemessenen Mietzins vorgesehenen Deckelungen bzw. die Regelungen des neuen Berechnungsmodells.

 

Vereinfachte Wertsicherungsvereinbarungen  

Wie schon bisher, setzt die Wertsicherung der Mieten eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung voraus. Neu ist, dass das gesetzliche Berechnungsmodell direkt als vertragliches Wertsicherungssystem vereinbart werden kann. Ein bloßer Verweis auf das Gesetz ist ausreichend. Die rechtswirksame Formulierung solcher Klauseln wird dadurch einfacher.

Dies gilt für alle Verträge über Raummieten, somit nicht nur bei Wohnungen, sondern auch bei Geschäftsräumlichkeiten und sonstigen Mietobjekten wie beispielsweise Garagen, Freizeitwohnungen. 

Verlängerte Mindestbefristung

Bei unternehmerischer Vermietung wird die gesetzliche Mindestbefristung von 3 auf 5 Jahre verlängert. Dies gilt für Neuabschlüsse und Verlängerungen ab 2026.

Ausnahme:
Private Kleinvermieter:innen, die keine Unternehmer:innen iSd Konsumentenschutzgesetzes sind, können weiterhin auf 3 Jahre befristen.

Ob ein/eine Vermieter:in als Unternehmer:in gilt, hängt vom Organisationsgrad und Umfang der Vermietungstätigkeit ab. Nach der Rechtsprechung kommt Vermieter:innen eine Stellung als Unternehmer:innen zu, wenn sie mehrere Wohnungen vermieten (ungefähre Richtzahl 5 Mietobjekte) und dritte Personen wie beispielsweise ein/eine Hausbesorger:in beschäftigen. Auch eine kaufmännisch geführte Buchhaltung kann dafürsprechen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Die Vermietung weiterer Objekte zu einem späteren Zeitpunkt nach Vertragsabschluss begründet keine Unternehmer:ineigenschaft.

Klar als Unternehmer:innen anzusehen sind Immobiliengesellschaften, ebenso Gemeinden oder Zinshauseigentümer:innen, die eine Hausverwaltung beauftragt haben.

Die Beweislast, kein/keine Unternehmer:in zu sein, trifft die Vermieter:inseite.

Rückforderung und Verjährung 

Für Altverträge (Abschluss vor 1.1.2026) wird die Rückforderung von Mietzahlungen, die auf unwirksamen Wertsicherungsklauseln beruhen, eingeschränkt.

Eine Rückforderung ist nur für einen Zeitraum von maximal 5 Jahren möglich. Dies betrifft Zahlungen, die

• bei beendeten Mietverhältnissen für die letzten 5 Jahre vor Vertragsende und
• bei aufrechten Mietverhältnissen in den letzten fünf Jahren vor Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs

geleistet wurden.

In beiden Fällen verjährt der Anspruch drei Jahre nach Kenntnis.

Von dieser Beschränkung auf die fünfjährige Verjährungsfrist ausgenommen sind

• Neuverträge (Abschluss ab 1.1.2026),
• bereits vor 2026 eingeklagte Ansprüche,
• Wertsicherungsvereinbarungen, die rechtsmissbräuchlich im Sinne der EU-Klausel-Richtlinie sind und
• Überschreitungen gesetzlicher Mietzinsobergrenzen (§ 16 Abs 9 MRG). Wenn es auf Basis einer Wertsicherungsklausel zu einer Vorschreibung eines über den gesetzlich zulässigen Mietzins hinausgehenden Betrages kommt, bleibt es bei der dreijährigen Verjährungsfrist für unbefristete Mietverhältnisse und bei der zehnjährigen Verjährungsfrist für befristete Mietverhältnisse. 

Da ein Teil der Wertsicherungsklauseln in der Praxis auch als missbräuchlich qualifiziert werden können, kommt der fünfjährigen Beschränkung von Rückforderungsansprüchen nur eingeschränkte praktische Bedeutung zu.

 

Zivilrechtliches Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG)  

Das zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) ist nicht nur für Mietverträge relevant, sondern auch für zahlreiche weitere Dauerschuldverhältnisse, etwa Versicherungs-, Kredit-, Leasing-, Telekommunikations-, Gas- und Stromlieferungsverträge.

Im Zusammenhang mit Wertsicherungsvereinbarungen enthält das ZIAG Klarstellungen, die ab 1. 1. 2026 sowohl für Neuverträge als auch für bereits bestehende Verträge gelten. Damit werden Rechtsfragen geregelt, die Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren – insbesondere im Mietrecht – waren und von den Gerichten bislang teilweise unterschiedlich beurteilt wurden.

 

Wartefrist bei Wertsicherungsklauseln – § 6 Abs 2 Z 4 KSchG  

Das ZIAG stellt klar, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse nicht anwendbar ist, wenn diese von vornherein darauf angelegt sind, dass die Unternehmerleistung nicht innerhalb von zwei Monaten vollständig erbracht wird.

Für längerfristige Dauerschuldverhältnisse bedeutet dies, dass Wertsicherungsklauseln auch dann wirksam sein können, wenn sie keine zweiwöchige Sperrfrist für die erstmalige Indexanpassung vorsehen und somit eine Entgelterhöhung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss zulassen.

Dies trifft regelmäßig auf Mietverträge zu, da diese üblicherweise auf eine längere Dauer als zwei Monate abgeschlossen werden (ausgenommen sind Kurzzeitvermietungen).

Ergebnis: In längerfristigen Mietverträgen sind Wertsicherungsvereinbarungen wirksam, wenn sie eine Mietzinserhöhung bereits innerhalb der ersten beiden Monate ab Vertragsabschluss zulassen.

 

Kriterien zur Beurteilung von Wertsicherungsklauseln (§ 879a ABGB)  

§ 879a ABGB regelt den konkreten Fall, dass in einer Wertsicherungsvereinbarung auf einen Indexwert Bezug genommen wird, der zeitlich vor dem Vertragsabschluss liegt.

Klargestellt wird, dass eine Bezugnahme auf einen Indexwert vor Vertragsabschluss keine gröbliche Benachteiligung darstellt, wenn die bis zum Vertragsabschluss verstrichene Zeit wegen zwingender gesetzlicher Vorgaben bei der Entgeltberechnung nicht berücksichtigt werden konnte (z. B. beim Richtwertmietzins).

Das Gesetz legt zudem Kriterien fest, die bei der Beurteilung von Wertsicherungsklauseln in Dauerschuldverhältnissen (insbesondere auch bei langfristigen Mietverträgen) zu berücksichtigen sind. Dazu zählen

• der zeitliche Abstand zwischen dem herangezogenen Ausgangswert und dem Vertragsabschluss,
• das Interesse an der Zweckmäßigkeit parallellaufender Wertsicherungen bei einer Vielzahl gleichartiger Verträge.

Da diese Kriterien teilweise wenig konkret und in ihrer Reichweite nicht eindeutig sind, wird es letztlich der Rechtsprechung obliegen, hier weitere Rechtsklarheit zu schaffen.

Die neue Bestimmung des § 879a ABGB gilt nicht nur für Verträge zwischen Unternehmer:innen und Verbraucher:innen, sondern auch für Verträge zwischen zwei Verbraucher:innen. Im Mietrecht ist dies etwa relevant, wenn eine Wohnung von einer/einem privaten Kleinvermieter:in vermietet wird.

Weitere Informationen zum Thema Wertsicherung finden Sie im Beitrag Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen.