FAQ: Beendigung von Mietverträgen

Hier finden Sie Antworten auf Fragen zum Ausstieg aus dem Mietvertrag

Ich möchte meinen Mietvertrag vorzeitig beenden. Meine Vermieterin/mein Vermieter ist einverstanden. Wann kann ich aus dem Vertrag heraus?

Die Mieterin/der Mieter und die Vermieterin/der Vermieter können zu jeder Zeit frei vereinbaren, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum endet, egal ob es befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde. Bei einer einvernehmlichen Vertragsauflösung müssen keinerlei Fristen oder Termine eingehalten werden. Die Auflösung kann formlos erfolgen (es reicht, wenn die Mieterin/der Mieter den Schlüssel abgibt und die Vermieterin/der Vermieter die Wohnung zurück nimmt). Wir raten allerdings diese Form der Mietvertragsbeendigung schriftlich festzuhalten. Bei einer solchen Vereinbarung sollte auch auf andere Details, wie einem eventuellen Investitionsersatz, die Rückzahlung der Kaution und die Abrechnung der Betriebskosten nicht vergessen werden. Auch der Übergabetermin für die Rückstellung der Wohnung sollte vereinbart werden, um spätere unliebsame Streitigkeiten zu vermeiden und zu verhindern, dass Ansprüche verloren gehen.

Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag und möchte zum nächstmöglichen Termin kündigen. Was muss ich beachten?

Als Mieterin/Mieter können Sie ohne Angabe von Gründen entweder schriftlich (aus Beweiszwecken empfehlen wir die Kündigung per Einschreibbrief) oder über das örtlich zuständige Bezirksgericht kündigen. Achten Sie darauf, dass Sie die Kündigungsfrist und den Kündigungstermin einhalten.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei Wohnungen - wenn der Mietzins monatlich oder in kürzeren Abständen zu bezahlen ist - einen Monat, Kündigungstermin ist der Monatsletzte. Es ist jedoch zulässig, vertraglich eine längere Frist (etwa drei Monate) oder einen anderen Kündigungstermin (etwa Quartalsende statt Monatsende) zu vereinbaren.
Damit die Kündigungsfrist eingehalten wird, ist es erforderlich, dass die Kündigung der Vermieterin/dem Vermieter- sofern keine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde - spätestens einen Monat vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.

Beispiel:
Der Mietvertrag sieht eine einmonatige Kündigungsfrist mit Kündigung zum Monatsletzten vor. Soll das Mietverhältnis am 30.4. enden, muss das Kündigungsschreiben spätestens am 31.3. bei der Vermieterin/dem Vermieter eingelangt sein. Eine verspätet zugehende Kündigung ist nicht wirkungslos. Diese ist zum nächstmöglichen Termin wirksam, für den die Kündigungsfrist noch offen ist.

Ich habe an sich einen unbefristeten Mietvertrag. Allerdings steht im Vertrag, dass ich für einen Zeitraum von 5 Jahren auf mein Recht auf Kündigung verzichte. Ist so eine Vereinbarung erlaubt?

Mit einem vertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht des/der Mieter:in kann die bei einem unbefristeten Mietvertrag ansonsten bestehende Möglichkeit, den Mietvertrag jederzeit zu kündigen, beseitigt werden.

Wurde ein Kündigungsverzicht rechtswirksam vereinbart, ist man gebunden und kann in dieser Zeit auch dann nicht kündigen, wenn sich die Lebensumstände (z.B. andere Familiensituation, neuer Job) ändern.

Ob eine lange Bindung des/der Mieter:in gerechtfertigt ist bzw. für diesen/diese verbindlich ist, ist jeweils bezogen auf den Einzelfall zu prüfen. Darüber entscheiden letztlich die Gerichte.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) bestätigte kürzlich die Unwirksamkeit eines dreijährigen und eines fünfjährigen Kündigungsverzichts in einem Mietvertragsformular (9 Ob 13/21h, vgl. 8 Ob 94/21p). Zu beurteilen war ein Kündigungsverzicht in einem mit Verbraucher:innen abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag. Der OGH kam - auf Basis der Bewertung der Interessenslage der Vertragsparteien - zum Ergebnis, dass das Interesse der Mieter:inseite auf massive Veränderungen der persönlichen Lebensumstände zu reagieren und die Wohnungsfrage nach ihren Bedürfnissen regeln zu können, das Interesse der Vermieter:inseite an einer langjährigen Dauer des Mietverhältnisses überwiegt. Der vereinbarte Kündigungsverzicht ist für Verbraucher:innen nicht verbindlich.

Findet sich ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag, ist es ratsam die Beratung und Einschätzung von Mietrechtsexpert:innen einzuholen. Eine Überprüfung muss jeweils auf Basis der konkreten Vertragsunterlagen- und umstände erfolgen.

TIPP: Vereinbarungen, die einen Kündigungsverzicht für einen längeren Zeitraum vorsehen, sollte man vermeiden. Wurde ein Kündigungsverzicht rechtswirksam vereinbart, bleibt die Möglichkeit mit der Vermieterseite zu verhandeln. Der/die Vermieter:in ist mitunter mit einer vorzeitigen Vertragsauflösung einverstanden, wenn ein/eine Nachmieter:in genannt wird bzw. der/die Mieter:in bereit ist eine Abschlagszahlung zu leisten. 

Wann darf eine Vermieterin/ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen und wie?

Unbefristete Verträge im Anwendungsbereich des MRR kann die Vermieterin/der Vermieter unter Einhaltung einer Kündigungsfrist (wenn nichts anderes vereinbart ist: ein Monat) und des Kündigungstermins (wenn nichts anderes vereinbart ist: der letzte Tag des Monats) gerichtlich kündigen. Er kann aber nur dann kündigen, wenn ein vom Gesetz als wichtig anerkannter Kündigungsgrund vorliegt!

Gesetzliche Kündigungsgründe sind:

• Nichtbezahlung der Miete trotz Mahnung: Mieterinnen/Mieter müssen mindestens 8 Tage mit der Mietzinszahlung im Rückstand sein. Falls die Mieterin/der Mieter den Zahlungsverzug nicht grob verschuldet hat und den rückständigen Betrag bis zum Ende der Gerichtsverhandlung in erster Instanz bezahlt, ist die Kündigung abzuweisen. Die Mieterin/der Mieter hat in diesem Fall aber die Verfahrenskosten zu ersetzen.
  
  
• Verweigerung der vereinbarten Dienstleistung: Die Mieterin/der Mieter, die/der anstatt oder als Teil des Mietzinses Arbeitsleistungen (z.B.: Reinigungsleistung, Schneeräumung) zu erbringen hat, diese Arbeitsleistungen nicht erbringt.
  
  
• Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands: Dieser Kündigungsgrund liegt vor, wenn die Mieterin/der Mieter
  - die Wohnung besonders arg vernachlässig (z.B.: extreme Ansammlung von Müll in der Wohnung mit Ungezieferbefall, länger andauernde Benützung des Ofens trotz Anschluss- und Aufstellungsmängeln),
  - durch grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnerinnen und -bewohner des Hauses das Zusammenleben massiv erschwert (z.B.: über Jahre hinweg mehrmals wöchentliches lautes Abspielen von Musik zur Nachtzeit), oder
  - gröbere strafbare Handlungen gegen Hausbewohnerinnen und -bewohner oder die Vermieterin/der Vermieter begeht.
  
  
• Untervermietung: Die Mieterin/der Mieter vermietet die Wohnung zur Gänze, oder er vermietet sie gegen ein unverhältnismäßig hohes Entgelt (Überschreitung des Hauptmietzinses um mehr als 100%).
  
  
• Tod der Mieterin/des Mieters und Fehlen eintrittsberechtigter Personen
  
  
• Nichtbenützung der Wohnung: Die Wohnung wird von der Mieterin/dem Mieter oder Eintrittsberechtigten nicht regelmäßig bewohnt (polizeiliche Meldung und „Parkpickerl" sind für die Beurteilung gleichgültig). Bei vorübergehenden Abwesenheiten aus Kur-, Urlaubs- oder beruflichen Gründen liegt kein Kündigungsgrund vor. Vorübergehender Abwesenheit bedeutet, dass in absehbarer Zeit mit der Rückkehr der Mieterin/des Mieters zu rechnen ist und diese/dieser die ernstliche Absicht hat zurückzukehren.
  
  
• Eigenbedarf: Die Vermieterin/der Vermieter benötigt die Wohnung dringend für sich selbst oder ihre/seine Kinder bzw. Enkel. Der Eigenbedarf wird unter Abwägung beider Interessen sehr streng geprüft. Sie liegt nach der Rechtsprechung nur dann vor, wenn der Vermieterin/dem Vermieter bzw. Angehörigen die Obdachlosigkeit droht oder ein sonstiger sehr wichtiger Grund vorliegt (z.B. die betagte Vermieterin/der betagte Vermieter braucht unbedingt die Wohnung im Parterre, weil sie/er nur mehr auf Krücken gehen kann). Nur dann, wenn die Interessen der Vermieterin/des Vermieters überwiegen, hat die Kündigung Erfolg. Keine Interessensabwägung erfolgt bei vermieteten Eigentumswohnungen. Eigenbedarf darf als Kündigungsgrund kann frühestens nach 10 Jahren ab Erwerb des Hauses oder der Wohnung geltend gemacht werden. In bestimmten Fällen ist der Mieterin/dem Mieter eine Ersatzwohnung beizustellen.
  
  
• Abbruchsfälle: Liegt eine baubehördliche Bewilligung zum Abbruch des Hauses vor, kann die Vermieterin/der Vermieter der Mieterin/dem Mieter kündigen, muss ihr/ihm aber eine Ersatzwohnung beschaffen.
  
  
• Schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund: Die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsgründe müssen für die Vermieterin/den Vermieter wichtig und bedeutsam sein und dem im Gesetz angeführten Kündigungsgründen vergleichbar sein.
  
  
• Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung:
  Wenn sich die Hauptmieterin/der Hauptmieter weigert die Verbesserung ihrer Wohnung von einer Kategorie D-Wohnung auf einen besseren Standard zuzulassen bzw. diese selbst durchzuführen, stellt dies einen Kündigungsgrund dar. Auch in diesem Fall muss
  Mieterinnen/Mietern Ersatz beschafft werden. Außerdem wäre die Kündigung vom Gericht abzulehnen, wenn sich die Mieterin/der Mieter bis zur letzten Verhandlung mit der Standardverbesserung seiner Wohnung einverstanden erklärt.
  

Achtung: Diese Kündigungsschutzbestimmungen kommen Mieterinnen und Mietern von Mietobjekten, auf welche das MRG nicht anzuwenden ist (im Wesentlichen Ein- und Zweiobjekthäuser) nicht zugute. Mietverträge über diese Wohnungen können von der Vermieterin/dem Vermieter jederzeit - ohne Angabe von Gründen - formlos aufgekündigt werden.

Gibt es Möglichkeiten einer sofortigen Vertragsauslösung?

Sowohl die Mieterin/der Mieter als auch die Vermieterin/der Vermieter können den unbefristeten oder auf eine bestimmte
Dauer abgeschlossenen Mietvertrag sofort, also ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin, auflösen. Es müssen aber besonders bedeutende Gründe vorliegen, um eine Auflösung mit sofortiger Wirkung zu rechtfertigen.

Die Mieterin/der Mieter kann das, wenn

• die Wohnung in einem unbrauchbaren Zustand übergeben wird
  
• sie während der Mietdauer ohne Verschulden der Mieterin/des Mieters unbrauchbar wurde,
  
• sie gesundheitsschädigend ist.
  

Eine sofortige Vertragsauflösung ist bei unbedeutenden Mängeln nicht möglich. Bei leicht behebbaren Mängeln muss die Mieterin/der Mieter die Vermieterin/den Vermieter zuerst zur Behebung auffordern. Bleibt diese/dieser untätig und behebt den Mangel nicht innerhalb der von der Mieterin/dem Mieter gesetzten angemessenen Frist, kann die Mieterin/der Mieter die sofortige Vertragsauflösung erklären.

Die Vermieterin/der Vermieter kann den Vertrag nur dann mit sofortiger Wirkung auflösen, wenn

• die Mieterin/der Mieter den Mietgegenstand erheblich nachteilig gebraucht,
  
• die Mieterin/der Mieter trotz Mahnung länger als einen Monat mit der Mietzinszahlung im Rückstand ist.

Die vorzeitige Vertragsauflösung kann schriftlich (per Einschreibbrief ist zu empfehlen) oder mündlich erklärt werden.