Betriebskosten

Wie Betriebskosten abzurechnen sind, regelt das Mietrechtsgesetz (MRG) oder der Mietvertrag. 

Regelung der Betriebskosten im MRG

Bei Wohnungen, für die das Mietrechtsgesetz zur Gänze (Altbau, geförderter Neubau) und für welche das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gilt, (Genossenschaftswohnungen) ist gesetzlich genau geregelt, was Betriebskosten sind und wie sie abgerechnet werden.

Mieter:innen dürfen nur folgende Kosten weiterverrechnet werden:

• Wassergebühren,
• Kosten der regelmäßigen Rauchfangkehrung,
• Kanalgebühren,
• Kosten der Schädlingsbekämpfung und Müllabfuhr,
• Kosten der allgemeinen Hausbeleuchtung,
• Kosten für die Aufwendungen der Hausbetreuung (Reinigung),
• Kosten der Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Wasserschäden sowie die
• Kosten der gesetzlichen Haftpflichtversicherung,
• Kosten für die Verwaltung des Hauses,
• Kosten für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen (z.B. Waschküche, Sauna, Schwimmbad, Aufzug, gemeinsame Heizanlage). 

Es ist nicht zulässig andere Positionen in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen. Kosten für Reparatur-und Erhaltungsarbeiten (zB für das Dach, Aufzug, Haustor) oder etwa Manipulations,-Buchungs- oder EDV-Gebühren dürfen nicht als Betriebskosten den Mieter:innen angelastet werden.

Betriebskostenabrechnung

Meist wird eine monatliche Betriebskostenpauschale eingehoben und werden die tatsächlichen Kosten einmal jährlich abgerechnet. Die Abrechnung der Betriebskosten muss bis spätestens 30. Juni des Folgejahres vorliegen. Mieter:innen können bis zu einem halben Jahr ab Vorlage der Abrechnung Einsicht in die Belege und Abrechnung nehmen und gegen Kostenersatz Kopien/Ablichtungen anfertigen.

Betriebskosten müssen innerhalb eines Jahres ab Ende des Abrechnungsjahres verrechnet werden. Nach Ablauf dieser 1-Jahres-Frist können keine Nachforderungen mehr an Mieter:innen gestellt werden.

Ergibt sich aus der Abrechnung ein Guthaben oder ein Fehlbetrag, so hat eine allfällige Nachzahlung bzw. Rückzahlung am zweitfolgenden Mietzinstermin nach der Abrechnungslegung zu erfolgen. 

Überprüfung der Abrechnung

Betriebskostenüberprüfungen sind bis 3 Jahre rückwirkend möglich. Mieter:innen von gemeinnützigen Bauvereinigungen müssen binnen 6 Monaten einen schriftlich begründeten Einspruch erheben, ansonsten gilt die Abrechnung als genehmigt.

Bestehen Bedenken an der Richtigkeit der Betriebskostenüberprüfung, kann eine Überprüfung bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht beantragt werden. Ebenso kann die Schlichtungsstelle/das Bezirksgericht angerufen werden, wenn Vermieter:innen die Vorlage einer Betriebskostenabrechnung, die Einsicht in die Abrechnung und Belege oder die Übergabe von Kopien der Belege verweigern.

Mieter:inwechsel

Kommt es zu einem Mieter:inwechsel, können ausziehende Mieter:innen zu einem späteren Zeitpunkt nicht mit einer Betriebskostennachzahlung konfrontiert werden. Die Nachzahlungspflicht trifft die Nachmieter:innen, die zum übernächsten Zinstermin nach Legung der Betriebskostenabrechnung Mieter:innen sind, es sei denn, es wurde vertraglich etwas anderes vereinbart. 

Regelung der Betriebskosten durch Mietvertrag

Für viele Mietobjekte gelten die Bestimmungen des MRG zu den Betriebskosten nicht. Dies betrifft etwa Wohnungen in frei finanzierten Neubauten oder Ein-und Zweifamilienhäuser. Gesetzliche Vorgaben darüber, welche Kosten als Betriebskosten verrechnet werden dürfen und wie diese abzurechnen sind, fehlen. Ausschlaggebend sind die Vereinbarungen im Mietvertrag

Mieter:innen können dann Betriebskosten nur weiterverrechnet werden, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Das ist fast immer der Fall. Bei Verbrauchergeschäften, also Mietverträgen zwischen professionellen Vermieter:innen (Unternehmen) und Verbraucher:innen, müssen Vereinbarungen in vorformulierten Vertragstexten verständlich, klar oder bestimmt sein. Sind Vereinbarungen zu den überwälzten Betriebskosten unpräzise oder unklar, kann mitunter die gesamte Mietvertragsklausel unwirksam sein. Dies kann jeweils nur im Einzelfall beurteilt werden kann. Letztendlich entscheiden darüber die Gerichte. Im Anlassfall sollte eine Vertragsprüfung durch Mietrechtsexpert:innen vorgenommen werden.

Fehlt eine Vereinbarung zu den Betriebskosten im Mietvertrag oder ist diese unwirksam, können diese nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden.