OGH: Behindertengerechte Wohnung muss vollständig barrierefrei sein

veröffentlicht am 27.11.2015

Mängelrüge bei Übergabe des Mietobjekts ist nicht zwingend notwendig

Wird eine Wohnung als behindertengerecht vermietet, müssen alle ihre Teile, also auch mitvermietete Balkone für MieterInnen barrierefrei ohne fremde Hilfe benutzbar sein.

Dieses wegweisende Urteil des OGH ist besonders bedeutend, wenn man weiß, dass ab 01.01.2016 das Bundes-Behindertengleichstellungsgesetz, BGStG, in vollem Umfang in Kraft tritt. Das Gesetz, das auch die Zugänglichkeit und Nutzbarkeit von Bauwerken regelt, gilt ab diesem Zeitpunkt für alle Barrieren in allen Gebäuden. Der Diskriminierungsschutz gilt ab 2016 auch für Altbauten.

Mängel trotz zugesicherter Barrierefreiheit

Die Mieterin ist seit 2012 auf die Benutzung eines Rollstuhls angewiesen, weshalb sie eine behindertengerechte Wohnung suchte. Da sie durch einen Krankenhausaufenthalt verhindert war, bevollmächtigte sie ihre Schwester mit ihrer Vertretung gegenüber der Vermieterin.

Obwohl die angebotene Wohnung als behindertengerecht ausgeschrieben war, wurden bei der Besichtigung der Wohnung etliche Mängel festgestellt: die Tür zum Abstellraum war zu klein, die Anordnung der Sanitärelemente im Bad machte eine Benützung für RollstuhlfahrerInnen unmöglich, eine Staffel bei der Eingangstür erschwerte den Zutritt, das Postbrieffach war zu hoch ausgeführt, die Balkontür zu eng dimensioniert. Der Balkon wies eine 30 cm hohe Türschwelle auf und war somit für die Mieterin nicht zu betreten.

Einige Umbauten – doch es passt immer noch nicht

Nach der Besichtigung unterzeichnete die bevollmächtigte Schwester den Mietvertrag. In
einem Beiblatt wurde festgehalten, dass die notwendigen Umbauten unter Heranziehung öffentlicher Mittel erfolgen sollten und somit die Wohnung für die dauernde Nutzung durch Menschen mit Körperbehinderung bestimmt ist.

In den nächsten Monaten wurden die notwendigen Adaptierungen vorgenommen. Die Rampe zur Überwindung der 30 cm hohen Türschwelle zum Balkon war für die Mieterin jedoch in dieser Form, mit 10 % Steigung, nicht brauchbar. Um die der ÖNORM B1600 entsprechende Rampenneigung von 6 % zu erreichen, wäre eine 5m lange Rampe notwendig gewesen, die die Wohnungsnutzung stark eingeschränkt hätte.

Die Vermieterin verweigerte entsprechende Baumaßnahmen oder den Einbau einer Rollstuhlhebebühne mit dem Hinweis, dass die Mieterin den Mangel bei Übergabe hätte rügen müssen. Auch das Gericht erster Instanz und das Berufungsgericht wiesen die Klage der Mieterin ab.

Der Oberste Gerichtshof schafft Klarheit

Da die Mieterin von allem Anfang an vorgebracht hat, dass die Vermieterin ihr eine Behindertenwohnung vermietet, sei sie somit verpflichtet, einen barrierefreien Zugang auch zu den Balkonen herzustellen. Daraus folgte, dass die Entscheidung des Berufungsgerichts aufzuheben war:
Im Urteil des OGH wird festgehalten, dass alle Teile einer als behindertengerecht vermieteten Wohnung für MieterInnen barrierefrei zugänglich sein müssen. Die Mängelrüge bei Übergabe des Mietobjekts ist nicht zwingend notwendig, da die fehlende Barrierfreiheit der Balkone bereits vor Vertragsabschluss festgehalten wurde.

„Akzeptierte die Mieterin bei den Vertragsgesprächen den offenkundigen Mangel der fehlenden Barrierefreiheit der vorhandenen Balkone einer als behindertengerecht vermieteten Wohnung nicht, kann sie von der Vermieterin Zuhaltung des Vertrags durch Schaffung eines barrierefreien Zustands auch dann begehren, wenn sie den Mangel bei Übergabe der Wohnung nicht rügte."