OGH: Überbindung von Contracting-Verträgen auf Wohnungskäufer unwirksam

Wohnungseigentümer müssen die Heizungsanlage nicht abbezahlen

Ein Bauträger aus Innsbruck errichtete eine Wohnanlage und ließ dabei während der Errichtung des Bauprojektes die Heizungsanlage durch einen Contractor herstellen. Der Contractor liefert dabei nicht nur die Energie, sondern finanziert, plant, baut, etc. die komplette Heizungsanlage. Der Contractingvertrag sah vor, dass der Energieversorger über einen Zeitraum von 15 Jahren neben einem Arbeitspreis für die zu liefernden Energiemengen auch einen wertgesicherten Grundpreis, mit dem die Errichtungskosten der Anlage abgegolten werden sollten, erhielt. In den Kaufverträgen mit den Wohnungskäufern war eine Klausel enthalten, mit denen der Bauträger den Contracting-Vertrag auf die Wohnungseigentümer überband.

Unterschiedliche Positionen

Nach Ansicht des Bauträgers seien aufgrund der Vorfinanzierung durch den Contractor die Refinanzierungskosten vom Wohnungseigentümer mit dem monatlichen Grundpreis zu tragen. Der Bauträger klagte daher die Eigentümergemeinschaft auf Feststellung, dass diese in den Vertrag mit dem Contractor eingetreten sei.
Die Wohnungseigentümer - im Gegensatz dazu - gingen davon aus, schlüsselfertige Wohnungen - inkl. Errichtung der Heizungsanlage - zu Fixpreisen erworben zu haben. Die Eigentümergemeinschaft wandte daher die Unwirksamkeit der Klausel über die Übernahme des Vertragsverhältnisses mit dem Contractor ein.

Der OGH erachtete die Überbindung als unwirksam.

Letztlich folgte der OGH der Rechtsansicht der Eigentümergemeinschaft. Die Überbindung des Contracting-Vertrages stellt eine unbillige Beschränkung der Wohnungseigentümer dar und verstößt somit gegen § 38 Abs 1 Wohnungseigentumsgesetz. Die Beschränkung sah der OGH in 2 Punkten:

1. dass die Wohnungseigentümer innerhalb der Vertragslaufzeit von 15 Jahren ausschließlich nur von dem betreffenden Energielieferanten die Energie beziehen konnten und somit daran gehindert waren, die Energie von einem anderen Lieferanten zu beziehen, 
2. und dass die Eigentümer über den Grundpreis die Kosten der Herstellung der Heizungsanlage zahlen müssen, obwohl sich der Bauträger dazu verpflichtet hatte, gegen die Zahlung des Kaufpreises die gesamte Anlage einschließlich des Heizungssystems auf eigene Kosten herzustellen. 

Beschluss des OGH (1 Ob 220/14f)