OGH-Entscheidung zu Schimmelbildung in der Wohnung

Normales Lüften muss reichen

Schimmel - ein unliebsamer Gast in Wohnungen. Neben dem praktischen Problem, wie man ihn wieder los wird, bleibt die Frage, was MieterInnen tun können, wenn der Schimmel die ortsübliche Nutzung der Wohnung nicht mehr möglich macht.

Mehrköpfige Familien in kleinen Wohnungen, dichte Fenster und Türen, hohe Luftfeuchtigkeit - sehr oft machen VermieterInnen für die Schimmelbildung die MieterInnen verantwortlich.

Aber: bereits 2008 hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass den/die MieterIn bei normalem Wohn- und Lüftverhalten keine Schuld trifft. Schimmel befällt die Bausubstanz und stellt eine Gesundheitsgefährdung für die BewohnerInnen dar. Daher sind die Hausverwaltung oder die VermieterInnen verpflichtet, gegen den Schimmelbefall vorzugehen!

OGH bestätigt seine Judikatur

In einer Anfang November veröffentlichten Entscheidung bestätigte der OGH erneut seine Judikatur. Im gegenständlichen Fall klagte die Vermieterin die MieterInnen auf die volle Miete.

Aufgrund einer Schimmelbildung, die sich weder durch Trocknungsgeräte noch durch Tausch der Fenster beseitigen ließ, minderte die betroffene Familie den Mietzins zunächst um 30% und dann um 60%.

Im Gerichtsverfahren argumentierte die Vermieterin, dass der Schimmel auf ein falsches Lüftungsverhalten der MieterInnen zurückgehe. Die Mieter argumentierten hingegen, dass der Schimmel auf Baumängel zurückzuführen sei. Ein Sachverständigengutachten im Verfahren ergab, dass selbst durch täglich siebenmaliges Querlüften Schimmelbildungen nicht gänzlich auszuschließen und baulich bedingt seien.

Erstgericht wie auch Berufungsgericht gingen daher von einer berechtigten Mietzinsminderung von 15% aus, was aber dazu geführt hätte, dass die Familie über 9.000 Euro an die Vermieterin hätten nachzahlen müssen.

Übliche Nutzung

Nun hob der OGH die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. „Der Vermieter habe dafür einzustehen, dass eine Wohnung in ortsüblicher Weise zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe und nutzbar sei. Mit dem Auftreten von Schimmelbildung müsse der Mieter weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit rechnen", so der OGH in seiner Entscheidung.

Dass die Feuchtigkeitsbildung auf „interne feuchte Quellen" (Atmung, Waschen, Kochen, Aufstellen von Pflanzen) zurückzuführen sei, sage nichts über ein Fehlverhalten der Mieter aus, der zu einer üblichen Nutzung berechtigt sei. Zum Lüftungsverhalten sagte der OGH, dass durchschnittliches Lüftungsverhalten reiche. Lässt sich Schimmelbildung nicht mit normaler Lüftung verhindern, dann sei das den VermieterInnen und nicht den MieterInnen zuzurechnen.