Aufklärungspflichten und Provisionsansprüche von ImmobilienmaklerInnen

Aktuelle OGH-Entscheidungen

ImmobilienmaklerInnen haben gesetzliche Aufklärungspflichten gegenüber ihren AuftraggeberInnen, wenn diese KonsumentInnen sind. Viele Streitfälle zwischen MaklerInnen und KäuferInnen von Wohnungseigentum beziehen sich auf falsche oder unterbliebene Aufklärung durch ImmobilienmaklerInnen.

KonsumentInnen stehen aber auch oftmals vor der Frage, wann sie zur Zahlung einer MaklerInnenprovision verpflichtet sind.

In zwei aktuellen Entscheidungen hat sich der OGH mit Aufklärungspflichten sowie mit Provisionsansprüchen von ImmobilienmaklerInnen beschäftigt.

Fall 1: Wohnungskauf Geschäft des Vertrauens

Im vorliegenden Fall (OGH 11. 7. 2016, 5 Ob 93/16m) wurde die beklagte Immobilienmaklerin von der Verkäuferin mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung im Schloss M**** beauftragt. Die Maklerin wurde informiert, dass zur Wohnung auch ein Nutzungsrecht am Wellness-Bereich des Schlosshotels gehört.

Dem Kläger (Käufer) wurde bei der Wohnungsbesichtigung neben Wohnung und Tiefgarage auch der Wellness-Bereich gezeigt. Das dem Kläger übergebene Exposè des Maklerunternehmens erwähnte ausdrücklich, dass für den Wellness-Bereich ein dauerhaftes Nutzungsrecht besteht. Auch das Kaufangbot enthielt neben dem Kaufgegenstand einen Vermerk auf ein Nutzungsrecht am Wellness-Bereich. Im späteren Kaufvertrag (2011) schien das Nutzungsrecht nicht mehr auf. Ohne dauerhaftes Nutzungsrecht am Wellness-Bereich hätte der Käufer die Wohnung nicht bzw. nicht um den vereinbarten Kaufpreis von 230.000 Euro erworben.

Im Jänner 2015 wurde das Schlosshotel M*** verkauft. Seither ist der Wellness-Bereich dem Kläger nicht mehr zugänglich. Vom Voreigentümer wurde das nicht verbücherte Nutzungsrecht unentgeltlich gewährt.

Der Kläger begehrte gegenüber der Immobilienmaklerin einen Schadenersatz in Höhe von 46.000 Euro, da es bezüglich des Nutzungsrechtes eine ausdrückliche Zusage gab. Während das Erstgericht eine Verletzung der Aufklärungspflicht der Immobilienmaklerin angenommen hat, wies das Berufungsgericht das Klagsbegehren ab.

Wohnungseigentumsvertrag sowie Grundbuch als Pflichtlektüre von ImmobilienmaklerInnen

Grundsätzlich bestehen für ImmobilienmaklerInnen keine besonderen Nachforschungspflichten, sodass sie nicht verpflichtet sind, die Informationen der VerkäuferInnen auf Richtigkeit hin zu kontrollieren. Sie dürfen den Angaben der VerkäuferInnen vertrauen. 

Sie sollen sich jedoch durch Einsicht in das Grundbuch über den Umfang von Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers Kenntnis verschaffen. Bestimmte Teile der Liegenschaft, die mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbunden sind, können Gegenstand von sogenannten Zubehör-Wohnungseigentum werden, z.B. Kellerräume, Gartenflächen oder eben das Nutzungsrecht eines Wellness-Bereiches. Das Zubehör-Wohnungseigentum wird bei der Nutzwertfestsetzung berücksichtigt und erhöht damit den Nutzwert der Wohnung.

Entscheidung des OGH

Im vorliegenden Fall hat die Immobilienmaklerin keine Einsicht in das Grundbuch genommen, obwohl sie um das besondere Interesse des Klägers an der Nutzung des Wellness-Bereiches wusste. Daher liegt seitens der Immobilienmaklerin eine Verletzung der Aufklärungspflicht vor.

Der OGH sprach dem Kläger einen Schadenersatzanspruch zu. Eine Verletzung von Aufklärungspflichten macht die beklagte Immobilienmaklerin nach den allgemeinen Grundsätzen des ABGB schadenersatzpflichtig.

Allerdings ist der Fall für den Kläger noch nicht ausgestanden. Der Oberste Gerichtshof hat die Rechtssache zur Klärung einiger Sachverhaltspunkte an das Erstgericht zurückverwiesen.

Fall 2: Provisionsanspruch für Übersendung von Unterlagen?

Im vorliegenden Fall (OGH 13. 7. 2016, 3 Ob 110/16x) wurde die klagende Immobilienmaklerin mit der Vermittlung über den Verkauf des Hauses der Beklagten (Verkäufer) beauftragt. Die Immobilienmaklerin versandte an einen Kaufinteressenten die Unterlagen des Kaufobjekts. Wegen der Höhe des geforderten Kaufpreises, erschien dem Interessenten das Objekt zunächst als uninteressant. Er kontaktierte weder die Maklerin noch besichtigte er das Kaufobjekt. Als die Beklagten nach Widerruf des Vermittlungsauftrages der Maklerin die Wohnung zu einem reduzierten Preis per Internet inserierten, war das Objekt für den Käufer interessant. Er kontaktierte die Beklagten und einigte sich letztendlich über den Kauf.

Daraufhin klagte die Immobilienmaklerin auf Zahlung einer Vermittlungsprovision. Die vorinstanzlichen Gerichte wiesen diese Klage mangels adäquater Kausalität der Vermittlungstätigkeit der Klägerin ab, mit der Begründung, dass die Tätigkeit der Maklerin nicht kausal gewesen sei.

Entscheidung des OGH

Der OGH wies letztlich die Revision zurück: Die Tätigkeit der Immobilienmaklerin bestand im vorliegenden Fall lediglich in einer Übersendung der Objektunterlagen an einen Kaufinteressenten. Da die Tätigkeit der Immobilienmaklerin weder einen Geschäftserfolg verursachte noch adäquat kausal für das Zustandekommen des konkreten Kaufvertrages gewesen war, besteht für die Beklagten keine Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision.

Die Rechtsansicht der vorinstanzlichen Gerichte wurde seitens des OGH nicht beanstandet.