Grundsatzentscheidung des OGH zum Lagezuschlag
Grundstückspreise nicht ausschlaggebend für Lagezuschlag bei überdurchschnittlicher Lage
Der OGH hatte zu beurteilen, ob ein Lagezuschlag für eine Wiener Mietwohnung im 5. Bezirk verlangt werden kann. Der Vermieter hatte die Verrechnung des Lagezuschlags zum Richtwert mit der verkehrsgünstigen Lage und den guten Einkaufsmöglichkeiten begründet.
Lagezuschlag nur bei überdurchschnittlicher Lage
Laut Gesetz kann der Lagezuschlag bei Wohnungen (v.a. klassische Altbauwohnungen), für die der Richtwertmietzins verlangt werden kann, verrechnet werden. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Wohnung in einer Gegend befindet, dessen Lage besser als durchschnittlich ist.In Wien wurde bisher zur Beurteilung, ob ein Lagezuschlag für eine Wohnung zulässig ist, vor allem die Lagezuschlagskarte der Magistratsabteilung 25 herangezogen. Die dort ausgewiesenen Werte/Höchstbeträge für Lagezuschläge ergeben sich aus der Auswertung der bei Immobilientransaktionen erzielten Grundstückspreise.
Wohnumgebung entscheidend für Lagezuschlag
Dieser Ermittlungsmethode erteilte der OGH nun eine Absage. Er stellt klar, dass die Grundstückspreise allein nicht den Ausschlag dafür geben, eine Lage als überdurchschnittlich einzustufen. Vielmehr ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob die Lage einer Liegenschaft besser als durchschnittlich zu bewerten ist. Zu diesem Zweck muss die Lage des Hauses mit anderen Lagen (Wohnumgebungen) verglichen werden. Dabei ist auf jene Teile des Stadtgebiets abzustellen, die einander in ihrer Bebauung gleichen und ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Bei einem im 5. Wiener Gemeindebezirk gelegenen Haus sind dies die innerstädtischen Gebiete mit der dafür typischen geschlossenen und mehrgeschossigen Verbauung.
Der OGH kommt zum Ergebnis, dass - verglichen mit anderen innerstädtischen Gebieten - die Wohngegend im 5. Wiener Gemeindebezirk mit der festgestellten Verkehrserschließung (U-Bahnstation 350 Meter entfernt) und den dort bestehenden Möglichkeiten der Nahversorgung nur durchschnittlich sei. Für die im 5. Bezirk gelegene Wohnung kann daher kein Lagezuschlag verrechnet werden.
Weitergehende Informationen zu dieser Entscheidung des OGH (5 Ob 74/17v) finden Sie unter folgendem Link.