Reform des Maklergesetzes
veröffentlicht am 21.12.2022
Der/die Auftraggeber:in zahlt künftig das Maklerunternehmen.
Das Maklergesetz-Änderungsgesetz wurde nach langen Verhandlungen am 21.12.2022 im Ministerrat beschlossen.
Die Gesetzesänderung soll mit 1. Juli 2023 in Kraft treten und findet nur im Rahmen der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen Anwendung. Kauf- und Gewerbeimmobilien sind davon ausgenommen.
Finanzielle Entlastung der Mieter:innen
Durch die Maklerreform sollen wohnungssuchende Mieter:innen, insbesondere auch einkommensschwache Haushalte und junge Menschen finanziell entlastet werden. Aktuell wird in der Praxis die Maklerprovision fast immer von den Mieter:innen bezahlt. Dies wird als ungerecht empfunden, da in der Regel Mieter:innen keinen Einfluss auf den Maklervertrag haben, die Vermieter:innen den/die Makler:in aussuchen und beauftragen bzw. diese auch überwiegend von der Maklertätigkeit profitieren. Obwohl die Provision grundsätzlich von beiden – Mieter:in und Vermieter:in - verlangt werden könnte, zahlen Vermieter:innen bei der Vermittlung von Mietwohnungen selten bis gar nicht Provision.
Das Bestellerprinzip
Wie im aktuellen Regierungsprogramm vorgesehen, kommt es zu einer Systemumstellung bei den Malerprovisionen. Es wird das sogenannte „Erstauftraggeberprinzip“ eingeführt. Das bedeutet: Wer zuerst das Maklerunternehmen beauftragt, zahlt die Provision.
Nach neuer Rechtslage wird es darauf ankommen, wer zuerst mit dem Maklerunternehmen einen Maklervertrag abschließt. Beauftragt der:die Vermieter:in als Erste:r das Maklerunternehmen, muss nur diese:r die Maklerprovision zahlen. Von Wohnungssuchenden darf dann keine Provision verlangt werden. Wohnungssuchende Mieter:innen müssen den Makler nur dann bezahlen, wenn sie mit dem Maklerunternehmen zu einem Zeitpunkt einen Maklervertrag abschließen, zu dem es noch keinen Maklervertrag mit dem:der Vermieter:ins gibt.
Keine Provisionspflicht bei wirtschaftlicher Verflechtung und bei inserierten/beworbenen Wohnungen
Um Umgehungen zu vermeiden, sollen Wohnungssuchende in bestimmten Fällen selbst dann nicht provisionspflichtig werden, wenn sie das Maklerunternehmen zuerst beauftragt haben. Keine Provision darf verlangt werden, wenn zwischen dem Maklerunternehmen und Vermieter:in oder Verwalter:in eine enge wirtschaftliche Beziehung besteht. Gerade bei diesen Konstellationen sind Absprachen besonders leicht möglich. Interessieren sich Wohnungssuchende für eine Wohnung, die mit Einverständnis des Vermieters oder der Vermieterin inseriert oder in einem eingeschränkten Interessentenkreis beworben wird, entfällt die Provisionsverpflichtung ebenso. Schließlich hat der/die Makler:in keinen Anspruch auf Provision von Mieter:innen, wenn die Vermieter:innen nur deshalb keinen Maklervertrag abgeschlossen haben, um der Provisionspflicht zu entgehen..
Dokumentations- und Darlegungspflicht
Die zeitliche Abfolge von Vertragsabschlüssen ist von Makler:innen transparent zu dokumentieren. Wenn sie von Mieter:innen eine Provision verlangen, müssen sie darlegen, dass sie noch keinen Vertrag mit dem oder der Vermieter:in geschlossen haben. Sie müssen auch darlegen, dass kein Grund vorliegt, der eine sonstige Provisionsforderung ausschließt (zB enge wirtschaftliche Beziehung mit Vermieter:in oder Verwalter:in). Das Maklerunternehmen kann seiner Darlegungsverpflichtung etwa dadurch nachkommen, dass es den Wohnungssuchenden Einblick in die schriftlichen Aufzeichnungen gewährt. Halten Makler:innen diese Verpflichtungen nicht ein, drohen ihnen Verwaltungsstrafen.
Verbotene Zahlungen
Um zu verhindern, dass Wohnungssuchende über Umwege trotzdem bei Vertragsabschluss Zahlungen an das Maklerunternehmen leisten müssen, sind Vereinbarungen unwirksam, die Mieter:innen zu sonstigen Leistungen an die Hausverwaltungen verpflichten (zB für die Besichtigung, Bonitätsprüfung oder Vertragserrichtung). Auch ungerechtfertigte Zahlungen (denen kein Gegenwert entspricht) an Vormieter:innen sind verboten. Bei Verstößen drohen Verwaltungsstrafen.
Das Ziel dieser Maklerreform ist sehr zu begrüßen! Inwiefern Mieter:innen von dieser Systemumstellung in der Praxis auch tatsächlich profitieren werden bzw. die gesetzlichen Schutzvorschriften Umgehungen wirksam verhindern können, bleibt abzuwarten.