Kündigungsverzicht von 3 oder 5 Jahren im Mietvertrag ist unzulässig

veröffentlicht am 01.09.2021

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte nach einer Verbandsklage der Bundesarbeitskammer darüber zu entscheiden, ob Klauseln, die Mieter:innen einen drei- oder fünfjährigen Kündigungsverzicht im Mietvertrag auferlegen, unzulässig sind.

Konkret ging es um folgende zwei ähnlich formulierte Klauseln:

Der Mieter verzichtet auf die Kündigung des Vertrages für die ersten drei Bestandsjahre.

Der Mieter verzichtet auf die Kündigung des Vertrages für die ersten fünf Bestandsjahre.

Nach dem Konsumentenschutzgesetz sind unangemessen lange Vertragsbindungen der Verbraucher:innen gröblich benachteiligend und unwirksam. Bei der Beurteilung, ob eine solche unangemessen lange Frist, während der sie an den Vertrag gebunden sind, vorliegt, ist eine Interessensabwägung zwischen den wirtschaftlichen Interessen des Unternehmens und den Interessen der Verbraucher:innen vorzunehmen.

Welche Interessen werden gegeneinander abgewogen?

Auf der einen Seite stehen die wirtschaftlichen Nachteile der Vermieter:innen bei einem Mieterwechsel, also beispielsweise die Kosten für notwendige Arbeiten am Mietgegenstand für eine Neuvermietung. Aufgrund des Umfangs ihrer Investitionen und dem damit verbundenen wirtschaftlichen Risiko liegt es im Interesse der Vermieter:innen für länger klare Verhältnisse zu schaffen, um ein kaufmännisches Risiko beschränken zu können.

Auf der anderen Seite stehen die wirtschaftlichen Nachteile der Mieter:innen bei einem (verhinderten) Wohnungswechsel. Benötigen sie ihre Wohnung aufgrund einer Änderung ihrer persönlichen Verhältnisse nicht mehr, droht bei einer langen Bindung eine finanzielle Doppelbelastung, die schnell existenzbedrohlich werden kann.

Interessen der Mieter:innen überwiegen

Der OGH hält fest, dass das „Interesse des Mieters, auf massive Veränderungen in seiner eigenen Sphäre in zeitlich angemessener Frist zu reagieren und die für ihn oft existenziell bedeutsame Wohnungsfrage nach seinen Bedürfnissen regeln zu können“, überwiegt. Selbst wenn die Vermieter:innen nur sanierte Wohnungen vermieten würden, kann der Aufwand eine derart lange Bindung der Mieter:innen an einen Mietvertrag nicht rechtfertigen.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Link zum

Urteil RIS - 9Ob13/21h - Entscheidungstext - Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL) (bka.gv.at)