OGH zur Untervermietung über Buchungsplattform

Kurzzeitige Untervermietung gegen zu hohes Entgelt kann Kündigungsgrund setzen

Der Sachverhalt ist schnell erklärt:
Wohnungseigentümer A vermietet seine 200m² große Wohnung in der Wiener Innenstadt an B und C. Gemeinsam sind sie verpflichtet einen monatlichen Hauptmietzins von rund EUR 2300 € an A zu leisten. B und C untervermieten einen Teil der Wohnung (56m²) dauerhaft an einen Dritten, den Rest der Wohnung bieten sie - sehr einträglich - auf einer Internetplattform zur tageweisen Vermietung an.

Diese Geschäftspraktik ist der Grund warum A seinen Hauptmietern B und C den Hauptmietvertrag nach dem Mietrechtsgesetz mit der Begründung kündigt, die beiden hätten die Wohnung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung Dritten überlassen. B und C hätten die Wohnung auf einer Buchungsplattform angeboten und mindestens 71-mal tageweise an Touristen und Dritte vermietet.

War die Kündigung rechtens?

Verwertung der Wohnung durch Überlassung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung als Kündigungsgrund

Aus der Sicht der Vorinstanzen und des Obersten Gerichtshofs JA!

Der OGH bejahte das Vorliegen des Kündigungsgrunds der Verwertung der Wohnung durch Überlassung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung und kam zu dem Schluss, dass die Kündigung aus diesem Grund rechtmäßig war.

Gerade durch diesen Kündigungsgrund soll verhindert werden, dass HauptmieterInnen unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihnen nicht zustehenden Gewinn erzielen. Bereits in einer anderen Entscheidung (9 Ob 83/17x) hatte der OGH ausgesprochen, dass „der Vermieter vor „übermäßigem Gewinnstreben" des Hauptmieters bei der Verwertung des Bestandobjekts geschützt werden [soll]."

Zum Urteil

Auch wenn das Urteil selbst nicht ganz leicht zu lesen ist, und voller Berechnungen steckt (wer, wann, was, wie aufgewendet hat), so gibt es im Anwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes (MRG) für zukünftige Hobby-Untervermietungen, wie sie bspw. bei Airbnb schmackhaft gemacht werden, zwei wesentliche Erkenntnisse aus dieser Entscheidung:

• Kurzzeitige Untervermietung kann als Verwertung gesehen werden. Und damit kann der Kündigungsgrund „Verwertung der Wohnung durch Überlassung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung" zur Anwendung gelangen. Die entsprechende gesetzliche Bestimmung stellt nach ihrem Wortlaut nicht auf bestimmte Zeiträume ab, sondern allgemein darauf, ob ein Hauptmietgegenstand gegen eine gegenüber dem Hauptmietzins und eigenen Leistungen übermäßig hohe Gegenleistung „verwertet" wird.
  
• Für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Gegenleistung kommt es auf den Vergleich zwischen den Aufwendungen pro Tag und dem Erlös pro Tag an. Es ist nicht erforderlich, dass der Erlös aus der Untermiete insgesamt pro Monat den monatlich zu errichtenden Hauptmietzins unverhältnismäßig (um mehr als 100 %) übersteigt. Beim Vergleich von Leistung und Gegenleistung sind gegenüberzustellen: die Zahlung des Untermieters auf der einen Seite, die Summe des Hauptmietzinses und sämtlicher vom Hauptmieter gegenüber dem Untermieter erbrachten vermögenswerten Leistungen.

Im konkreten Fall ergaben der Hauptmietzins und alle Aufwendungen von B und C zusammengerechnet umgerechnet auf einen Tag maximal rund 122 €. Bei Untervermietung pro Tag erhielten sie rund 350 € bis 425 € und damit zwischen 190 % bis 250 % mehr als sie selbst für die Wohnung pro Tag aufwenden mussten.

Die Rechtsprechung zur Unverhältnismäßigkeit gibt es schon länger:

• Ein Kündigungsgrund liegt bei einer Überschreitung des Hauptmietzinses durch den Untermietzins um 100 % oder mehr jedenfalls vor.
• Bei einer deutlich unter 80 % liegenden Überschreitung wird regelmäßig keine Übermäßigkeit angenommen,
• und im Bereich dazwischen kommt es auf den Einzelfall an.

Das Urteil im Volltext finden Sie im Anhang als Link.

Urteil des OGH 7 Ob 189/17w